Till fastighetsägare  >  Till bostadsrättsföreningar (BRF)  >  Bostadsmarknaden och BRF

Bostadsmarknaden och BRF

 

Det kan konstateras att BRFs arbete är viktig för den svenska bostadssektorn

Andelen BRF-ägda lägenheter i flerbostadshus december år 2019 var 42 procent och numera produceras ungefär lika

många bostadsrättslägenheter som hyresrätter i Sverige.


(Källa: SCB) 

 

Statistiken är tydlig, bostadsrättssegmentets betydelse för den svenska bostadssektorn ökar. I diagrammen nedan

redovisas hur det ser ut i storstadsrespektive glesbygdskommuner samt lokalt i ett antal städer.


 


(Källa: SCB) 

 

Föga förvånande, BRF-inslaget har ökat mest där bostadsbristen är som störst och bostadssektorn har de senaste

åren genomgått en rad förändringar. Många nya krav ställs på de personer som tar sig an uppgifter i bostadsrätts-

föreningar och arbetet underlättas heller inte av att branschen tillförts nya funktioner och aktörer som även de tar

tar kraft och ekonomiskt utrymme.

 

Statistiken visar att bostadsrätterna inom sina ramar hanterar resurser oerhört väl

Med tanke på hur ansträngd situationen idag är på bostadsmarknaden, inte minst med en skenande kostnads-

utveckling är det anmärkningsvärt hur väl BRF generellt sköts, vilket bör få både mer uppmärksamhet och

uppskattas bättre än det som idag sker. En tydlig indikator är medlemsavgifterna, se diagrammet.


(källa: SCB) 

 

Graferna i diagrammet visar prisutvecklingen för perioden år 1997 – 2017

1. BRF-avgifter har sjunkit något, kr/kvm och år, samt en svagt stigande prisnivå gäller för Konsumentprisindex (KPI), %

2. Kraftigt stigande hyresnivåer, kr/kvm och år, men som överträffas av den skenande grafen för Byggprisindex (BPI), %

Som framgår så sticker utvecklingen på bostadsrättsföreningars avgifter ut ordentligt, bostadsrättsavgiften har helt ståt

emot den pris- och kostnadsstegring som pågår, de har t.o.m. backat något.

 

Föreningar beskylls för att att hålla ner avgifterna med syftet att stimulera prisökningen på bostäder


Källor:

HSB_slar_larm_”Oroande låga avgifter” och SBC ”Många föreningar löper stor risk”.

Två av fem föreningar i Stockholm skjuter avgifter på framtida medlemmar 

 

a. Avgiftens storlek

Detta har givetvis en viss betydelse, men berör knappast förenings arbete med att få en ekonomi att gå ihop. Fungerar

inte ekonomin riskeras de facto hela föreningens existens.

b. Nödvändigt att hålla isär olika begrepp

Rent logiskt kan inte en hög belåningsgrad hos nya medlemmar, som prisutveckling ger upphov till, vara någon tillgång

för en förening. Tvärt om, blir för många medlemmar högt belånade är också föreningen mer känslig då kapitalbasen i

ägarstrukturen går ner.

 

Vad styr prisbilden?

Detta påverkas nog mer av de traditionella faktorerna; utbud och efterfrågan, tillgång och kostnad på kapital, lägenheters

geografiska lägen etc. Hur en förening sköts har en avgörande betydelse för vilken avgift som medlemmarna måste betala

för att föreningars ekonomi ska kunna gå ihop. Fungerar inte ekonomin hotas föreningars existens och inte minst därför

värdefullt att alla parter i en förening, för sin egen trygghet skull är engagerade sätter sig in i och deltar i föreningens

ekonomi och arbete för att stödja en långsiktigt hållbar bostadsmiljö. Kanske inte alla som idag köper en bostad är

medvetna om att det finns risker och som en förening inte kan styra över.

 

Beträffande den prisstegring som pågår så finns det några drivande parametrar som bör beaktas

1. Räntesänkning som har genomförts

2. Ständig standardhöjning som krävs

3. Nya administrativa funktioner som installeras och de många gånger ologiska krav som ställs

Därtill kommer alla de kommersiella aktörer som dykt upp och gör ekonomiska vinster på en marknad med brist

på lägenheter samt att en BRF-lägenheter även är ett ekonomiskt instrument att investera i. Det debatteras flitigt hur

produktionskostnaderna ska kunna sänkas för att få ner priset på nyproducerade bostäder, men med tanke på alla

kringkostnader som skapats så framgår det att själva byggverksamheten i sig inte är det stora problemet. Detta faktum

är givetvis heller inget som en individuell förening kan göra något åt men med kunskap i hur det förhåller sig så

finns det bättre förutsättningar att kunna hantera utvecklingen i den egna verksamheten. Om själva prisstegringen

bör det som skrivs i artikeln nedan kanske beaktas bättre samt se länk: Prisstegringen


Länk, hela artikeln (pdf-fil): Di:s expert_ Riksbankens stödköp är ett självmål   

 

Räntenivå

En specifik faktor att lyfta fram för den prisutveckling som pågår är räntenivån. Högre ränta innebär lägre prisnivå

och tvärt om, inget konstigt i sig utan grundläggande norm inom ekonomi. År 1994 normen ändrades normen och

räntan har i princip försvunnit, se diagrammet nedan där ränteutvecklingen redovisas mellan åren 1985 och 2016.

 


(Källa: Sveriges Riksbank

 

Vad händer om räntan åter hamnar på de nivåer som gällde för ett eller två decennier sedan?

Det kan vara värt att beakta belåningsgrad, jämföra äldre föreningar och de nybildade samt hur påverkas föreningens

hållbarhet om för många medlemmar är överbelånade. Finns något att beakta i det tidningsartiklarna nedan meddelar.

 


Se mediaartiklar (pdf-fil): Riksbankens_billiga_krediter och När staten skapar ojämlikhet 

 


Se mediaartiklar (pdf-fil): Analys -_Bostadspriserna_var_går_gränsen_för_skulderna 

 

En hållbar ekonomi är en viktig grund att stå på för en trygg och bekväm bostadsmiljö

Mycket av den prisstegring som sker inom bostadssektorn finansieras med lånade medel vilket tär på branschens hållbarhet.

Regler som idag införs är även de kostnadsdrivande. Kanske bör istället en bättre anpassning ske så att de lokala behov och

förutsättningar som råder beaktas, med tydlig inriktning att skapa och upprätthålla så trygga och bekväma bostads-

miljöer som möjligt. Kostnader, kvalitet, hållbarhet och resurshushållning är parametrar som bör tydliggöras bättre

vad de verkligen innebär, se under definitionslistan vad dessa uttryck står för.

 

I diagrammen nedan redovisas utvecklingen på bostadslån, lägenhetspriser och räntan för perioden åren 2008 – 2018 samt

låneutrymmet med samma kapitalkostnad, men med olika räntesatser. Hur länge kan denna utveckling pågå innan en rekyl

kommer. Det är nog inte över tid möjligt att med lånade medel driva upp priset på bostäder, det vill säga hållbarheten i

bostadsbranschen får nog anses som skör.

 


Inslaget av ekonomisk spekulation kring BRF-lägenheter har ökat kraftigt

 

1. Bostadssektorn, en marknad, men med olika spelregler

För bostadsrättsföreningar görs det skillnad mellan en äkta förening, det som normalt eftersträvas, alternativt en oäkta

förening. Boendet i sig ingen skillnad mellan de två alternativen då det handlar om lika stadgar, lika skyldigheter och

rättigheter samt båda lyder under bostadsrättslagen. Skillnaden är på intäktssidan där den äkta föreningen, utöver

medlemsavgifter, har begränsningar och följs inte detta blir det en oäkta förening. I en oäkta förening drabbas både

förening och enskilda bostadsrättsinhavare av extrabeskattningar, mer om detta på Skatteverkets hemsida.

2. Det är skillnad mellan en äkta förening och kommersiella bostadsproducenter

Kommersiella bostadsproducenter som säljer lägenheter på en marknad med stor efterfrågan, en intäktssida som inte

är möjlig för en äkta befintlig förening. Istället fordras, för att kunna bibehålla en god boendekvalitet med hållbar

ekonomi en långsiktig och stabil hantering, där ”resurshushållning” har hög prioritet.

 

3. Sannolikt finns, från föreningar, en hel del att värna om och att lära av

Lite märkligt kan tyckas, med de nyproducerade lägenheter som kommersiella producenter säljer genom nybildade föreningar

  • att de kan hålla likvärdig avgiftsnivå som den som råder i det befintliga beståndet!

Ett problem som bl.a. berörs i artikel: Få bostadsutvecklare tar höjd för underhåll och renoveringar

 

4. Resurshushållning har hög prioritet hos en befintlig förening

En förenings kostnader drabbar direkt den egna kassan och i slutändan dess medlemmar. Därför är det mer naturligt att

där ”värna om” den egna bostadsmiljön och att långsiktig hållbarhet prioriteras. Det är svårt eller omöjligt för en förening

att kunna ta ut någon vinst från de värdestegringar som pågår. Det kan i sammanhanget vara värt att betänka det

nationalekonom Milton Friedman påtalar beträffande ”fyra sätt att spendera pengar på”.

 

a. Du kan spendera egna pengar på dig själv.

Då är du noggrann och försöker få ut så mycket som möjligt av dina pengar.

 

b. Du kan spendera egna pengar på någon annan, t.ex en present.

Då är du inte riktigt lika noggrann med presentens innehåll, men försiktig med kostnaden.

 

c. Du kan spendera någon annans pengar på dig själv.

Då kommer du garanterat ha en trevlig lunch!

 

d. Du kan spendera någon annans pengar på någon annan.

Då är du varken särskilt orolig över hur mycket pengar det handlar om, eller vad du får för dem.

 

  Milton Friedman (1912 – 2006) amerikansk nationalekonom och statistiker. Artikelkälla till citatet: Skicka_notan_till_politikerna_själva