Bostadssituationen

Prisstegringen

VAD ÄR DET SOM KOSTAR / EKONOMIN SOM NÅR KONSUMENTEN  /  BRYTA TRENDEN

 

Ett grundläggande problem är att det som produceras inte på långa vägar täcker det behov som finns och ej heller har en kostnadsbild som är möjlig

att nå för majoriteten av de med akuta bostadsbehov. Att produktionskostnaden är hög inom byggindustrin visar diagrammet i figuren nedan.

 

Vad kan den intensiva kostnadsutvecklingen inom byggindustrin bero på?


Som framgår stor skillnad råder mellan byggnadsprisindex och konsumentprisindex(Källa: SCB)

 

Bostadspriserna i Sverige har stigit i en lång rad av år, men under en stor del av 1990-talet rådde det en stor kris på bostadsmarknaden.

Många av de som köpte bostäder åren innan krisen uppstod gjorde stora förluster när de sålde sitt egna hem-boende, till och med blev

många sittande med blancolån efter att ha tvingats sälja med förlust. En frågeställning är om erfarenheterna från denna tid har försvunnit.

 

De finansiella aktiviteterna i branschen har stigit dramatiskt. I diagrammet nedan redovisas, för åren 2008 och 2018, förändringarna för ett antal ekonomiska

parametrar som har betydelse för prissättningen på  bostäder.

 

 

Diagrammet ovan visar hur kraftfullt den finansiella sektorn utökat sin närvaro i bygg- och fastighetsbranschen.

Under det senaste decenniet har en kraftig räntesänkning genomförts vilket innebar att bostadsutlåningen mer än fördubblades. Resultatet är att

en omfattande prisstegring drabbat bostäder. Kan detta vara sunt för en hållbar bostadsbranschen? Vi lyfter ut räntesänkningen, bolånen samt pris-

utvecklingen och redovisar dessa separat i diagrammet nedan.

 

Räntesänkningen, vad innebär den?

Under åren 2008 – 2018 sjönk räntan med 75 %, från en räntesats på c:a 6 till c:a 1,5 %. Kapitalkostnaden vid olika räntesatser visas i diagrammet nedan och

hur mycket det går att låna med en årlig kapitalkostnad på 150 000 kr, exklusive ränteavdrag och amorteringar.

 

 

Som framgår av diagrammet så tredubblas låneutrymmet med samma kapitalkostnad när räntan sänks från 6 % ner till 2 %. Det kan konstateras att den ränte-

sänkning som skett har gett rejält utrymme till att höja lånebeloppen. Räntesänkningen är en viktig drivkraft för den prisstegring som skett och samtidigt

har nya finansiella aktiviteter införts. Bostäder, som ett ekonomiskt instrument har ökat i betydelse och med tanke på att räntesatsen på sparmedel i princip

är noll har det finansiella intresset att spekulera i bostadsaffärer förstärkts, en utveckling som knappast kan vara avsikten med de kostnadskrävande åtgärder

som myndigheter har drivit igenom.

 

En kraftfull ökning av bostadslån har skett.

Bostadsbelåningen mer än fördubblades på 10 år, från 1 545 mdr kr till 3 300 mdr kr, dvs i genomsnitt en årlig ökning med 175 mdr kr. Detta är stora siffror av

likvida medel som tär på substansen i samhället. Människor blir skuldsatta och dessutom, de medel som skuldsätter människor är även de medel som är med

och driver på kostnadsspiralen, på något vis uppstår ett moment 22 tillstånd. Prisutvecklingen, se diagrammet.

 

De bostäder som byggs är mest eget ägandebostäder vilket, sätt med producenternas ögon, är en gynnsam hantering. Producenterna erhåller likvida medel i ett

tidigt skede, t.o.m. flera år före inflyttning. Ofta är standarden mycket hög och det finns bostadsutvecklare som inför lyxkoncept som höjer prisbilden ytterligare.

 

 

Bostäder är även ett ekonomiskt instrument för spekulation, driver på prisbilden.

Exempelvis nyproducerade bostäder säljs i planeringsstadiet, dvs innan de har producerats och det har inte varit helt ovanligt att de köps upp av spekulanter

vid försäljningstillfället för att lagom till inflyttning säljas vidare med en god vinst.

 

 

Den standard och de krav som myndigheter ställer, det kostar.

Även den marknad som råder med underutbud kan de som producerar med goda marginaler ”se om sitt eget hus”. I diagrammet redovisas produktions-

kostnad (PDK) och byggprisindex (PBI) i jämförelse är med konsumentprisets (KPI). Vad kan den kraftiga skillnaden bero på mellan PDK och BPI å ena

sidan samt KPI på andra sidan? Givetvis är räntesänkningen en drivkraft på prisutveckling.

 

 

Det finns många frågetecken och i de direktiv som styr bygg- och fastighetsbranschen finns kostsamma inslag som mer bygger på antaganden och

uppfattningar än att de till fullo utgår från validerade resultat. Den osäkerhet som skapats gör att, av försiktighetsmått sker en överkonsumtion.

Läs mer under länk: Vad är det som kostar

 

Den finansiella situation som råder påverkar vardagsarbetet i bostadsbranschen, vilket är viktigt att ha i åtanke. Diagrammen ovan talar sina tydliga språk,

BPI har slagit igenom på boendekostnaderna och KPI har inte följt med i denna kostnadsstegring. Ett syftet med denna sammanställning är att kunna ingå

i en omvärldsanalys. Detta till stöd för att bättre kunna tydliggöra avsikten med olika val som en verksamhet gör, inklusive den ekonomiska aspekten.

De problem som finns är naturligtvis utanför en enskild fastighetsägares möjlighet att själv bemöta. Men det är värdefullt att ha i åtanke när kostnadskrävande

åtgärder ska beslutas i den egna verksamheten. Det är av vikt att värna resurser.