Biblioteket  >>  Fastighetsägande och lagen

Fastighetsägande och lagen

 

Med hänvisning till Miljöbalken ställs långtgående krav på fastighetsägare, bl.a.

  • att fastighetsägare ska underhålla och sköta sina fastigheter så de boende inte får besvär eller blir sjuka av brister i byggnaden.

Detta ska säkerställas och kontrolleras av fastighetsägaren och

  • i sin tillsyn avgör den kommunala miljö- och hälsoskyddsnämnden om en fastighetsägares rutiner är godtagbara.

Folkhälsomyndigheten: Fastighetsägares egenkontroll 

 

Centrala tillsynsmyndigheten har fastställt och miljö- och hälsoskyddsnämnden i respektive kommun har tolkningsföreträde, men rent logiskt lite svårt

för en fastighetsägare att kunna svara upp till dessa krav. Samhällsbyggnadsprocessen är indelat i olika skeden vilket är nödvändigt att ha i åtanke. Under

byggskedet sker vanligtvis en intensiv verksamhet som byggherren styr över, men vad händer i förvaltningsskedet? Se under länk: Brister i inomhusmiljön.

Logiken?

De byggåtgärder som genomförs under förvaltningsskedet är underhåll, reparationer och eventuella tillbyggnader, i övrigt är det begränsat med insatser från

fastighetsägarens sida. Det är den som nyttjar byggnaden som bedriver verksamhet och för fastighetsägare gäller att ta hänsyn till integritet, vilket gör att

fastighetsägare inte kan ha full kontroll över det som där sker. Men ändock ställs krav på fastighetsägare som de ”rent logiskt” inte kan styra över. Det orimliga

i denna ansvarsfördelning bör beaktas bättre och fastighetsägare själva kan, genom att arbeta förebyggande rätta till detta dilemma. Då kan en bättre balans

skapas i ansvarsfördelning och viktigt att vara tydlig med syftet att följa det lagen påtalar, Miljöbalken kapitel 9, 9 § stycke 2: Ägare eller nyttjanderättshavare

till berörd egendom skall vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa.

 

Arbeta förebyggande

Miljöbalken är en tydlig lag och också uppbyggd efter en viss hierarki, vilket det idag finns frågetecken kring i hur detta efterlevs. Hanteringen ska naturligtvis

följa den hierarki som lagen är uppbyggd efter och inte att olika underavsnitt rycks ut som gör att den logik som styr lagen brister. För att bättre kunna säker-

ställa att denna logik ska gälla är det nödvändigt att arbeta förebyggande och är tydlig i olika sakområden. Med ett sakligt språkbruk samt att markera

gränssnittet i det som rimligen kan och ”inte” kan ingå i en fastighetsägares ansvar måste lyftas fram.

 

Formella krav och logik

Det är viktigt att de formella krav som ställs på en verksamhet vilar på logiskt och validerat underlag, vilket inte alltid är fallet.

För att den skrivna lagen ska kunna skydda människor och natur är det nödvändigt att även den hierarki som lagen bygger på följs.

   Utdrag från miljöbalkens kapitel 1 (Naturvårdsverkets hemsida)

 

Det finns brister, underavsnitt rycks ut som gör att den hierarki som lagen bygger på sätts ut spel. Istället gör, som i fallet med kapitel 9 i miljöbalken, myndigheter

egna tolkningar utan att på erforderligt sätt beakta de tidigare avsnitten, se Folkhälsomyndighetens hemsida, och under följande länkar

Särskilda regler om hälsoskydd enligt 9 kap. miljöbalken

Inomhusmiljö.

  Utdrag från miljöbalkens kapitel 9  (Naturvårdsverkets hemsida)

Folkhälsomyndighetens generaldirektör understryker också vikten av att hålla på denna hierarki i samband med Coronapandamin ”att det som återges lösryckt

ur sitt sammanhang ger varken en sann eller relevant bild av hur beslutsfattande på myndigheten går till, eller av vad som är den svenska strategin”. Beskrivning av hur

myndigheten nationellt följer upp kraven på fastighetsägare, se länk: Brister i inomhusmiljön  Med tanke på en saklig hantering av lagsystemet och i detta fall hur

miljöbalken tolkas, bör betänkas det tillsynsmyndighetens generaldirektör påtalar, men i detta finns hos myndigheten brister. Miljöbalken börja med första

avdelningen, kapitel 1 och sedan fortsätta med efterföljande avdelningar och kapitel ger en logisk uppbyggnad som sätts ut spel i detta fall genom att myndighet

istället hänvisar direkt till avsnitt 3, kapitel 9, §9.

 

Hur ska en fastighetsägare kunna värna en säker, bekväma och trygga bostadsmiljöer till rimliga kostnader med denna förutsättning? I samband med

bostadsmiljön gäller att beakta både välbefinnande för de som vistas i byggnader och en sund resurshantering annars svårt att hamna rätt. Läser man även

de tidigare avsnitten i miljöbalken så finns definitioner, som i detta exempel på vad som avses med miljöfarlig verksamhet, vilket sätter saker och ting i

ett helt annat perspektiv.

  Miljöbalken  (Sveriges riksdags hemsida)

 

En normal svensk byggnad i sig bör generellt knappast tolkas som miljöfarlig verksamhet. Däremot, den verksamhet som bedrivs i byggnaden påverkar

miljöförhållandet. Det är nödvändigt att vara tydlig med var och vad källan är till de störningar som uppstår i en byggnad. Det finns många olika typer av

verksamheter som bedrivs i byggnader, exempelvis bostad, kontor, skola, processverksamhet etc. Tyvärr tillåts obekräftade hypoteser att styra och

som innebär att felaktiga beslut fattas. Detta i sin tur innebär att människor utsätts för obehag och att ett resursslöseri av stora mått sker. Därför

värdefullt för fastighetsägare att genom förebyggande åtgärder, tydliggöra och dokumentera sakfrågor som ofta får uppmärksamhet såsom

mögel, föroreningar i innemiljön etc, fler exempel se under länk: Definitionslista.

 

Ansvarsfördelning?

Hur är samspelet mellan fastighetsägaren och den verksamhet som bedrivs i byggnaden?

Viktigt att med tydlighet hantera ansvarsfördelning.

Ett direkt olustig trend i frågan är när myndigheter skjuter över kontrollansvaret på näringslivet, som innebär att att kvalitetskontrollen nu är

konkurrensutsatt. Myndigheten meddelar följande.

Det ska finnas en kontrollansvarig som ser till att kontrollplan, gällande bestämmelser samt villkor för åtgärderna följs och att nödvändiga kontroller utförs. Om det

görs några avvikelser från föreskrifter eller villkor som byggnadsnämnden har meddelat ska den kontrollansvariga underrätta byggherren och vid behov meddela

byggnadsnämnden. Länk till Boverket: Den kontrollansvarigas uppgifter

Myndigheten har skjutit över kontrollansvaret till näringslivet där priskonkurrens råder. Hur har man här tänkt? Innebörden är att den som är billigast

ska kontrollera och inte den som är mest lämpad. Miljöbalken är en tydlig lag, men hur den används i olika sammanhang är till stor del godtyckligt.

Därför är det värdefullt för fastighetsägare att även i detta tydliggöra, med en avstämning som egenkontroll innebär, hur den egna verksamheten förhåller

sig till regelverket. Genom de förebyggande åtgärder som sker inom egenkontrollprogrammets ram finns dokumentation som bekräftar.

 

 

Tolkningsföreträde

Utdrag hämtat från länk på Folkhälsomyndighetens (FHM) hemsida: ”Det är miljö- och hälsoskyddsnämnden i kommunen, som i sin tillsyn kan avgöra om

en specifik rutin är en godtagbar lösning för respektive fastighetsägare.” Se länk FHMs hemsida: Fastighetsägares egenkontroll 

Hur hanterar myndigheterna detta förtroende? Från myndigheter är uttrycket “olägenhet för människors hälsa” ett grundläggande begrepp i bostads-

sammanhang, se utdrag nedan. Tolkning görs till miljöbalken, kapitel 9, paragraferna 3 och 9 med följande information från FHM. ”Fastighetsägaren

ska underhålla och sköta fastigheten så att de boende inte får besvär eller blir sjuka av brister i byggnaden.” Se länk FHMs hemsida: Fastighetsägares egenkontroll 

  Med denna hänvisning ställs långtgående krav på fastighetsägare.

 

Miljöbalken är uppbyggd med en viss hierarki och detta bör följas, annars risk för ganska rejäla syftningsfel och att man hamnar fel i olika sakfrågor. Den

hantering som sker har skapat oro. Studier visar att 40 % av personalen i Sveriges skolor är oroliga för att drabbas av hälsobesvär (år 2013) när de vistas på sin

arbetsplats på grund av att byggnader anses vara behäftade med konstruktionsfel som kontaminerar innemiljön. Det ska understrykas att det finns ingen

saklig grund för detta agerande, men kring detta förhållande råder en stark förtegenhet. Ref. A Study of Hygiene in Swedish Schools and Pre-Schools-Sources

of Air Pollution. Myndigheter själva meddelar att klagomål i det svenska bostadsbeståndet ökade med 15 % mellan åren 2008 till 2017. RefRelative Humidity,

RH (%) a Problem or Not in Swedish Buildings

 

Hur har denna utveckling kunnat ske?

I detta finns inget kort svar, men det är lätt, långt ifrån pudelns kärna” vid seminarier och mingelliknande tillställningar att komma fram till “gynnsamma” 

lösningar, men med tanke på deltagarnas olika särintressen, uppstår en viktig fråga: ”Gynnsamma för vem?

Det finns många aktörer och tillställningar med olika agendor och ett exempel är det seminarium som hölls i Umeå år 1992 av dåvarande Byggforskningsrådet.

Där enades deltagarna om ”att man vist kan bli sjuk av lukter, mögel  och bakterier i hus”

Detta trots att deltagarna visste att för detta saknas grund, eller som de uttryckte det ”orsakssamband ännu oklara” och detta har än idag inte förändrats.

Flertalet av de som deltog vid seminariet 1992 har och har haft en stark ställning inom branschen,

¤ detta inom myndigheter, forskning, besluta i forskningsanslag och rent kommersiellt.

D.v.s. deltagarna är i beroendeställning att denna hypotes, som inte är fastställd ändå ska anses vara det.

Se rapport från Byggforskningsrådet i sin helhet (pdf-format): Seminarium 1992 / Kan man bli sjuk av lukter, mögel och bakterier i hus?

Denna hanteringsform har anammats av myndigheter och därför viktigt för att kunna upprätthålla en saklig hantering, att med väl underbyggd dokumentation

tydligt redovisa fakta. Se länk, Analys och egenkontroll

  Utdrag från SVD 2020-01-07

 

 

Finns det risker med tolkningsföreträdet?

Ett exempel är de allmänna råden, som vars syfte från början var att hjälpa till att beskriva hur en konstruktion kan utföras men med valfrihet att själv välja

utformning. Med tiden har detta ändrats till att ”följs inte de allmänna råden” ska den alternativa lösningen, inför myndighet bevisas att alternativet håller samma

kvalitet. Betänkas bör att beslut i hanteringen av de allmänna råden helt styrs från myndigheter och processen med regeringsbemyndigande inte gäller. Ändras

denna hantering, hur påverka detta samhällsbilden?

 

 

Avståndet mellan medborgarna och det styrande etablissemanget har ökat

Richard H Pildes, professor i konstitutionell rätt i New York påpekar i en antologi (”La démocratie dans l’adversité”, red. Delsol-de Ligio,  2019)  att de förändringar

som syftar till att förbättra demokratin inte har fått avsedda effekt. Förändring är att de politiska partierna fram till 1970-talet sållade fram sina representanter mer

från de egna leden, de utsedda var välkänd och beprövad och kunde accepteras av olika grupperingar inom det egna partiet. På 1960- och 70-talen blåste nya

radikala vindar” och val av representanter kom att påverkas av aktivister som mer representerade ytterlighetsåsikter och en  förskjutning har även skett mot

lobbing, där mer extrema särintresse styr än de egna partiernas förhållning i olika sakfrågor. Källa: Demokratihoten som kommer inifrån: Inger Enkvist

 

Med hjälp av sociala medier skapas underlag som förstärker att olika uppfattningar utanför partiers direkta kontroll får styra och i stället skapas ett beroende att

få med sig valda representanter, än att en vision fullföljs. Följden är att det blir allt svårare att få igenom lagförslag, som ser till hela landets bästa. Fragmenteringen

går ner på individnivå med aktivitetsgrupper som tar över för att få igenom det resultat som en intressesfär önskar. Beteendemönstret ökar risken för att

förtroendevalda och myndighetsrepresentanter hotats av högljudda och våldsamma grupperingar och en viktig frågeställning är hur demokratier under dessa

omständigheter ska kunna få de mest lämpliga att kandidera?

 

Med tanke på den samhällsutveckling som sker är det väl värt för fastighetsägare att öka insikten i det som sker, inte minst med tanke på hur myndigheters

tolkningsföreträde hanteras. Välgörande är att verksamheten, för sin egen skull, själv stämmer av hur väl den egna hanteringen samverkar med lagsystemet

och att detta tydligt dokumenteras. Denna hantering värnar miljön, förebygger många problem och sparar stora resurser, läs mer under länk: Analys och egenkontroll